Wat is WOZ-waarde?

De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer (ook wel ‘marktwaarde’ genoemd). Voor het vaststellen van die waarde gebruiken wij een waardepeildatum. Voor belastingjaar 2021 is de waardepeildatum 1 januari 2020. Dit betekent dat wij kijken naar wat uw woning of bedrijfspand bij verkoop had opgeleverd als u het op 1 januari 2020 verkocht.

Hebben wij een belang bij een hoge WOZ-waarde?

Nee, de opbrengst van de belastingen wordt bepaald door het tarief dat de gemeenteraad vaststelt. De gemeente heeft eerder een belang bij een lage WOZ-waarde, bijvoorbeeld omdat er dan minder bezwaarschriften binnenkomen en dit lagere kosten voor ons zijn. Het wettelijk systeem is er op gericht dat de WOZ-waarde zo zuiver en objectief mogelijk op de marktwaarde aansluit. Op deze manier is de WOZ-waarde ook het beste controleerbaar voor de belanghebbende.

U bent beide eigenaar van een woning. Waarom is de WOZ-beschikking alleen gericht aan mijn partner?

In de Wet WOZ staat dat de beschikking aan één van de eigenaren gericht moet zijn. Zijn er meerdere eigenaren en/of gebruikers, dan wijzen wij op basis van beleidsregels één van hen aan. Als beiden eigenaar zijn van het pand en de klant wil graag de aanslag op naam van de ander? Dan moeten de klanten dat beiden schriftelijk aanvragen.

Waarom heb ik de aanslag niet op papier ontvangen?

Heeft u zich aangesloten op de Berichtenbox van Mijnoverheid.nl? Dan versturen wij de aanslag digitaal. U ontvangt een mail waarin staat dat er een nieuw bericht van het Noordelijk Belastingkantoor voor de klant staat in de Berichtenbox. U ontvangt uw aanslag dan niet op papier.

Hoe kan de waarde vastgesteld zijn zonder dat ik een taxateur heb gezien?

Voor het vaststellen van de waarde van alle onroerende zaken wordt gebruik gemaakt van vergelijkbare verkoopcijfers en bij niet-woningen ook van huurcijfers. Alleen de geanalyseerde en bruikbare verkoopcijfers komen in aanmerking. De verkoopcijfers worden op een geautomatiseerde wijze gebruikt voor de taxatie van vergelijkbare onroerende zaken. Door het op een objectieve wijze vastleggen van specifieke objectkenmerken en door rekening te houden met verschillende factoren zoals kwaliteit, onderhoud, luxe, uitstraling, ligging en soort object ontstaat een betrouwbare taxatie. Uiteraard worden de geautomatiseerde taxaties grondig gecontroleerd en waar nodig bijgesteld. Het is daarbij niet nodig, dat elk pand apart bezocht en getaxeerd wordt. De taxaties vinden plaats volgens de regels die in de Wet WOZ zijn vastgelegd. De Waarderingskamer houdt toezicht op een juiste uitvoering van de waardebepaling.

Waarom is mijn WOZ-waarde zoveel gestegen?

De waarde van onroerende zaken wordt elk jaar opnieuw bepaald. Dit gebeurt onafhankelijk van de waarde van een eerder belastingjaar. Wij doen dat op basis van de vergelijkbare verkopen die op of rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Daarbij kijken wij niet naar de WOZ-waarde van vorig jaar. Wel wordt gekeken naar:

  • verkoopcijfers van vergelijkbare woningen bij u in de buurt van rond 1 januari 2020
  • eigenschappen van uw woning en hoe uw woning eruit ziet per 1 januari 2020

Het kan dus voorkomen dat wanneer uw type woning rond de waardepeildatum goed is verkocht, de WOZ-waarde van uw pand kan stijgen. Het omgekeerde kan ook voorkomen. Er gelden geen wettelijke voorschriften voor procentuele stijgingen per belastingjaar. Wij kijken niet naar (landelijk) gemiddelde stijgingen van verkoopprijzen van huizen. Gemiddelden houden geen rekening met de eigenschappen van uw huis. De eigenschappen van de woning of bedrijfspand zijn van belang voor de WOZ-waarde. Misschien zijn bij in de buurt vrijstaande woningen duurder geworden en rijtjeshuizen niet. Of andersom. Daarnaast kijken we naar de grootte van uw woning, het onderhoud en de buurt waar uw woning staat. Bouwt, verbouwt of renoveert u uw woning bijvoorbeeld? Dan heeft dit invloed op het bepalen van de WOZ-waarde. Net als het kopen van een extra stuk grond bij uw woning.

Ik heb vorig jaar bezwaar gemaakt, maar nu is de WOZ-waarde weer te hoog, hoe kan dat?

De waarde wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld. Hierbij mag niet gekeken worden naar voorgaande jaren. De gerealiseerde verkopen rond 1 januari 2020 worden hiervoor gebruikt. De waarde wordt dus onafhankelijk van het jaar daarvoor bepaald. De waardestijging is gevolg van de algemeen opgetreden waardeontwikkeling van woningen. Bent u van mening dat er geen rekening is gehouden met eerdere bezwaren, dan beoordelen wij of waardestijging terecht is.

Waarom is de woning van mijn buren lager gewaardeerd?

Dat kan bijvoorbeeld liggen aan het feit dat uw woning groter is, op een groter perceel is gelegen of onderhoud van de woning. Vaak ligt het verschil in de onderdelen/bijgebouwen. Misschien heeft de ene woning wel een dakkapel, een extra tuinhuisje of overkapping en de andere niet. Als het exact gelijk is, dan moet dit worden uitgezocht.

Ik krijg een beschikking met aanslag voor een perceel grond, klopt dat?

Ja. Wij belasten alle niet vrijgestelde grond. Als u eigenaar is van een perceel hobbygrond of bouwkavel, dan ontvangt de klant een WOZ-beschikking met aanslag OZB.

Waarom ontvang ik een WOZ-beschikking voor een pand dat nog in aanbouw is?

Wij zijn verplicht om de waarde vast te stellen van nog niet afgebouwde woningen en niet-woningen. Bij het bepalen van de waarde wordt rekening gehouden met de waarde van de grond en hoe ver het pand klaar was aan het begin van het belastingjaar.

Mijn pand stond er op de peildatum nog niet; hoe kan de waarde getaxeerd zijn?

Als het pand na de waardepeildatum is gebouwd, verbouwd of nog in aanbouw is, dan wordt gekeken naar de toestand van het pand op 1 januari van het betreffende belastingjaar, de zogenaamde toestandsdatum. Datzelfde geldt als bijvoorbeeld uw pand of een deel daarvan in het jaar voorafgaand aan het huidige belastingjaar gesloopt is. Dan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de sloop of afbraak. De WOZ-waarde is altijd gebaseerd op de waarde, die het pand zou hebben gehad op de waardepeildatum.

Waarom is de waarde van mijn nieuwbouwwoning hoger, dan de door mij betaalde koopprijs?

Bij de waardevaststelling van nieuwbouwwoningen kan niet automatisch worden aangesloten bij de aankoopprijs van de woning. Deze aankoopprijs is één van de factoren bij de bepaling van de waarde van een nieuwbouwwoning, maar is niet automatisch de WOZ-waarde. Andere factoren die bij de bepaling van deze waarde een rol kunnen spelen zijn bijvoorbeeld:

  • kosten van meerwerk tijdens de bouw
  • Kosten van aanvullende werkzaamheden na oplevering (vooral bij casco-oplevering)
  • Kosten van tuininrichting
  • Eventuele verkoopprijzen vergelijkbare (nieuwbouw)woningen

Daarnaast kan de aankoopprijs lager zijn geweest door overheidsingrijpen (bijvoorbeeld subsidiëring van de grondprijs). Dit kan ertoe leiden dat de vastgestelde waarde hoger is dan de aankoopprijs.

Waarom wijkt de WOZ-waarde af van mijn aankoopprijs?

De verkoopprijs van een woning zegt iets over de waarde van een woning op een bepaald moment. Eerst gaan we kijken of het verkoopcijfer bruikbaar is. Familietransacties en verkoopcijfers met erfpacht mogen niet als onderbouwing gebruikt worden. Ook kan het zo zijn dat na de verkoop de woning aanzienlijk is verbeterd wat waarde verhogend is.

De onderbouwingen wijken veel af van de waardepeildatum, hoe kan dat?

In principe dienen de verkoopcijfers van de vergelijkbare panden in de periode drie maanden voor en drie maanden na de waardepeildatum gerealiseerd te zijn. Het kan voorkomen dat er in die periode weinig tot geen panden worden verkocht die goed vergelijkbaar zijn met de woning. Om die reden wordt ook gekeken naar verkoopcijfers van objecten die weliswaar niet direct rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd, maar goed vergelijkbaar zijn met het te taxeren pand. Met het waardeverschil dat optreedt als gevolg van dit tijdsverschil wordt rekening gehouden bij de taxatie.

Waarom ontvang ik als huurder van een woning de WOZ-beschikking?

Sinds 2016 ontvangen huurders van woningen ook een WOZ-beschikking huurwoningen. Dit hangt samen met de wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS). De WOZ-waarde speelt daarbij een grotere rol bij het bepalen van de maximale huurprijs van woningen. Let op; dit is alléén een beschikking (mededeling waarde) en géén aanslag. U hoeft dus geen OZB te betalen. De WOZ-beschikking vermeldt ook geen te betalen bedrag.

Heeft u een sociale huurwoning?

Dan heeft u een persoonlijk belang bij een juiste WOZ-waarde, omdat de WOZ-waarde van uw sociale huurwoning meetelt bij de puntentelling om de huur te bepalen. Daarom krijgt u tegenwoordig een beschikking met de WOZ-waarde.

Heeft u een vrije sector huurwoning?

Het puntensysteem geldt niet voor huurwoningen in de vrije sector. De huurder heeft hierbij geen persoonlijk belang bij de WOZ-waarde en kan geen bezwaar maken. Waarom ontvangt een huurder van een vrije sector woning toch een WOZ-beschikking? Omdat de WOZ administratie geen verschil maakt tussen een sociale of vrije sector huurwoning. In het laatste geval is de beschikking niet nodig.