WOZ-waarde stijgt en woningprijzen dalen?
De gemiddelde verkoopprijzen van woningen zijn de afgelopen maand gedaald. Deze daling zie je nog niet terug in de WOZ-waarde van 2023. Dat komt omdat wij kijken naar de waardepeildatum van 1 januari 2022. Op 1 januari 2022 waren de gemiddelde verkoopprijzen hoger dan nu. Vandaar dat de WOZ-waarde kan zijn gestegen. Bekijk ook de video. Waarom stijgt mijn WOZ-waarde?.
Wat is WOZ-waarde?
De WOZ-waarde is de marktwaarde. Voor het vaststellen van die waarde gebruiken wij een waardepeildatum. Voor belastingjaar 2023 is de waardepeildatum 1 januari 2022. Dit betekent dat wij kijken naar wat uw woning of bedrijfspand bij verkoop had opgeleverd als u het op 1 januari 2022 verkocht.
Hoe komt de WOZ-waarde tot stand?
De WOZ-waarde is het geschatte bedrag van een woning wanneer die op de waardepeildatum zou zijn verkocht. Is er geen woning gekocht of verkocht, dan wordt de woning vergeleken met vergelijkbare woningen. Deze vergelijking wordt gemaakt op basis marktgegevens zoals verkoopprijzen van vergelijkbare woningen en op basis van objectkenmerken:
- Bouwjaar
- Type woning (vrijstaand, rijwoning, appartement e.d.)
- Aantal vierkante meters
- Grootte van het perceel
- Ligging (in de wijk) en locatie (rustig of aan een drukke weg bijvoorbeeld)
- Onderhoud
Woningen hoeven niet hetzelfde te zijn om met elkaar vergeleken te worden. Woningen worden vergeleken op basis van bovenstaande kenmerken. De WOZ-waarde van woningen zijn openbaar. U kunt uw WOZ-waarde met die van andere woningen vergelijken.
Ik heb mijn woning verkocht
Bij verkoop van een woning worden de waterschaps- en gemeentelijke belastingen over het eigendom van de woningen niet aangepast. Een aantal belastingen betaalt u voor een heel jaar. Bij de verkoop is een verrekening bij de notaris voor de watersysteemheffing gebouwd, Onroerende Zaakbelasting (OZB) en de rioolheffing. Dit gebeurt bij de overdracht van de woning bij de notaris.
Ik heb vorig jaar bezwaar gemaakt, maar nu is de WOZ-waarde weer te hoog, hoe kan dat?
De waarde wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld. Hierbij mag niet gekeken worden naar voorgaande jaren. De gerealiseerde verkopen rond 1 januari 2022 worden hiervoor gebruikt. De waarde wordt dus onafhankelijk van het jaar daarvoor bepaald. De waardestijging is gevolg van de algemeen opgetreden waardeontwikkeling van woningen. Bent u van mening dat er geen rekening is gehouden met eerdere bezwaren, dan beoordelen wij of waardestijging terecht is.
Waarom is de WOZ-beschikking alleen gericht aan mijn partner?
In de Wet WOZ staat dat de beschikking aan één van de eigenaren gericht moet zijn. Zijn er meerdere eigenaren en/of gebruikers, dan wijzen wij op basis van beleidsregels één van hen aan. Als beiden eigenaar zijn van het pand en de klant wil graag de aanslag op naam van de ander? Dan moeten de klanten dat beiden schriftelijk aanvragen.
Waarom heb ik de aanslag niet op papier ontvangen?
Heeft u zich aangesloten op de Berichtenbox van Mijnoverheid.nl? Dan versturen wij de aanslag digitaal. U ontvangt een mail waarin staat dat er een nieuw bericht van het Noordelijk Belastingkantoor voor de klant staat in de Berichtenbox. U ontvangt uw aanslag dan niet op papier.
Hoe kan de waarde vastgesteld zijn zonder dat ik een taxateur heb gezien?
Voor het vaststellen van de waarde van alle onroerende zaken wordt gebruik gemaakt van vergelijkbare verkoopcijfers en bij niet-woningen ook van huurcijfers. Alleen de geanalyseerde en bruikbare verkoopcijfers komen in aanmerking. De verkoopcijfers worden op een geautomatiseerde wijze gebruikt voor de taxatie van vergelijkbare onroerende zaken. Door het op een objectieve wijze vastleggen van specifieke objectkenmerken en door rekening te houden met verschillende factoren zoals kwaliteit, onderhoud, luxe, uitstraling, ligging en soort object ontstaat een betrouwbare taxatie. Uiteraard worden de geautomatiseerde taxaties grondig gecontroleerd en waar nodig bijgesteld. Het is daarbij niet nodig, dat elk pand apart bezocht en getaxeerd wordt. De taxaties vinden plaats volgens de regels die in de Wet WOZ zijn vastgelegd. De Waarderingskamer houdt toezicht op een juiste uitvoering van de waardebepaling.
Waarom is de woning van mijn buren lager gewaardeerd?
Dat kan bijvoorbeeld liggen aan het feit dat uw woning groter is, op een groter perceel is gelegen of onderhoud van de woning. Vaak ligt het verschil in de onderdelen/bijgebouwen. Misschien heeft de ene woning wel een dakkapel, een extra tuinhuisje of overkapping en de andere niet. Als het exact gelijk is, dan moet dit worden uitgezocht.
Ik krijg een beschikking met aanslag voor een perceel grond, klopt dat?
Ja. Wij belasten alle niet vrijgestelde grond. Als u eigenaar is van een perceel hobbygrond of bouwkavel, dan ontvangt de klant een WOZ-beschikking met aanslag OZB.
Waarom ontvang ik een WOZ-beschikking voor een pand dat nog in aanbouw is?
Wij zijn verplicht om de waarde vast te stellen van nog niet afgebouwde woningen en niet-woningen. Bij het bepalen van de waarde wordt rekening gehouden met de waarde van de grond en hoe ver het pand klaar was aan het begin van het belastingjaar.
Mijn pand stond er op de peildatum nog niet; hoe kan de waarde getaxeerd zijn?
Als het pand na de waardepeildatum is gebouwd, verbouwd of nog in aanbouw is, dan wordt gekeken naar de toestand van het pand op 1 januari van het betreffende belastingjaar, de zogenaamde toestandsdatum. Datzelfde geldt als bijvoorbeeld uw pand of een deel daarvan in het jaar voorafgaand aan het huidige belastingjaar gesloopt is. Dan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de sloop of afbraak. De WOZ-waarde is altijd gebaseerd op de waarde, die het pand zou hebben gehad op de waardepeildatum.
Waarom is de waarde van mijn nieuwbouwwoning hoger, dan de door mij betaalde koopprijs?
Bij de waardevaststelling van nieuwbouwwoningen kan niet automatisch worden aangesloten bij de aankoopprijs van de woning. Deze aankoopprijs is één van de factoren bij de bepaling van de waarde van een nieuwbouwwoning, maar is niet automatisch de WOZ-waarde. Andere factoren die bij de bepaling van deze waarde een rol kunnen spelen zijn bijvoorbeeld:
- kosten van meerwerk tijdens de bouw
- Kosten van aanvullende werkzaamheden na oplevering (vooral bij casco-oplevering)
- Kosten van tuininrichting
- Eventuele verkoopprijzen vergelijkbare (nieuwbouw)woningen
Daarnaast kan de aankoopprijs lager zijn geweest door overheidsingrijpen (bijvoorbeeld subsidiëring van de grondprijs). Dit kan ertoe leiden dat de vastgestelde waarde hoger is dan de aankoopprijs.
Waarom wijkt de WOZ-waarde af van mijn aankoopprijs?
De verkoopprijs van een woning zegt iets over de waarde van een woning op een bepaald moment. Eerst gaan we kijken of het verkoopcijfer bruikbaar is. Familietransacties en verkoopcijfers met erfpacht mogen niet als onderbouwing gebruikt worden. Ook kan het zo zijn dat na de verkoop de woning aanzienlijk is verbeterd wat waarde verhogend is.
De onderbouwingen wijken veel af van de waardepeildatum, hoe kan dat?
In principe dienen de verkoopcijfers van de vergelijkbare panden in de periode drie maanden voor en drie maanden na de waardepeildatum gerealiseerd te zijn. Het kan voorkomen dat er in die periode weinig tot geen panden worden verkocht die goed vergelijkbaar zijn met de woning. Om die reden wordt ook gekeken naar verkoopcijfers van objecten die weliswaar niet direct rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd, maar goed vergelijkbaar zijn met het te taxeren pand. Met het waardeverschil dat optreedt als gevolg van dit tijdsverschil wordt rekening gehouden bij de taxatie.
Waarom ontvang ik als huurder van een woning de WOZ-beschikking?
Sinds 2016 ontvangen huurders van woningen ook een WOZ-beschikking huurwoningen. Dit hangt samen met de wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS). De WOZ-waarde speelt daarbij een grotere rol bij het bepalen van de maximale huurprijs van woningen. Let op; dit is alléén een beschikking (mededeling waarde) en géén aanslag. U hoeft dus geen OZB te betalen. De WOZ-beschikking vermeldt ook geen te betalen bedrag.
Heeft u een sociale huurwoning?
Dan heeft u een persoonlijk belang bij een juiste WOZ-waarde, omdat de WOZ-waarde van uw sociale huurwoning meetelt bij de puntentelling om de huur te bepalen. Daarom krijgt u een beschikking met de WOZ-waarde.
Heeft u een vrije sector huurwoning?
Het puntensysteem geldt niet voor huurwoningen in de vrije sector. De huurder heeft hierbij geen persoonlijk belang bij de WOZ-waarde en kan geen bezwaar maken. Waarom ontvangt een huurder van een vrije sector woning een WOZ-beschikking? Omdat de WOZ administratie geen verschil maakt tussen een sociale- of vrije sector huurwoning.